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깡통전세 예방법
전세피해 예방을 위한 깡통전세, 역전세 알기
요즘 뉴스를 보면 많은 분들이 깡통전세 사기를 당하는 뉴스를 심심찮게 보게 됩니다.
작년에 깡통전세 피해 사례가 엄청난 이슈가 되었었는데요.
다행이 올해 국회에서 민주당 주도로 전세사기특별법이 국회를 통과하여 피해자 분들에게 도움이 될 수 있기를 바랍니다.
전세 보증금은 많은 분들에게 전 재산이나 다름없기에 깡통전세 사기 피해는 삶 전체를 뒤흔드는 엄청난 일이죠.
특히 상대적으로 부동산 가격이 낮은 지역에서 주택시장에서 깡통전세와 역전세와 같은 형태가
이전보다 두드러지게 나타나고 있어서 더 큰 걱정이예요.
깡통전세와 역전세란?
1. 깡통전세
깡통전세는 주택가격이 전세가보다 낮은 것, 전세가보다 집 값이 하락하게 되면서 발생하는 현상이예요.
이런 깡통전세에 들어가게 되면 집주인은 주택 가격이 낮아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 뜻하죠.
보통 깡통 전세는 보증금과 대출금의 포함한 가격이 매매가의 80%선을 넘어버리는 전세입니다.
2. 역전세
역전세는 계약했던 당시보다 전세가가 하락하여 집주인이 다음 세입자에게 받는 보증금만으로는
현재 세입자에게 임대인이 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 역전세라고 말하는데요.
임대인이 전세 보증금을 받아서 본인의 은행에 그대로 넣어 두면 문제가 없지요. 하지만 해당 전세주택의 주택대출금 상환, 임대인 개인적 용도 등으로 보통은 그 돈을 사용하는 경우가 많습니다.
우리나라에서 전세는 보통 집주인이 다음 세입자에게게 보증금을 받아서 현재의 세입자에게 보증금을 반환 해주는 형테인데요.
역전세의 경우 집주인이 이사날까지 돌려줄 돈이 부족하여 보증금을 제때 돌려주기 어려운 경우가 많습니다.
만약 세입자가 이사날짜가 돌아와도 집주인 돈을 못준다면 어떤일이 일어날까요?
이런 경우 집주인은 경매로 집이 넘어가는 것을 막을려면 주택을 매도해서라도 보증금을 반환 하여야 합니다.
3. 깡통전세 찾아보기
이러한 상황에서 전세계약을 할 시 세입자 입장에서는 깡통전세인지 주변 시세는 어떠한지 상세히 살펴 볼 필요가 있는데요.
아래는 국토교통부에서 권고하는 전세 알아보기 전 필독 사항이예요.
4. 깡통전세 예방법
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주변 시세파악
깡통전세를 피하기 위해서는 먼저 주변 시세를 아는 것이 중요한데요.
왜냐하면 나중에 임대인이 보증금을 반환하지 못하여 집이 경매로 넘어갔을 때, 나의 전세가가 매매가 보다 80% 아래로 계약하여야 나의 전세금이 경매시 보장 가능하기 때문이죠.
이를 알기 위해서는 주변 시세를 인터넷 또는 공인중개사사무소를 여러 군데 다니면서 파악 하여야하니 발품이 필요하겠네요.
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등기부등본 확인
등기부등본은 계약서 작성하는 날 발급받은 것으로 확인 하여야해요.
요즘 대부분의 공인중개사사무소는 계약 당일 날 등기부등본을 발급 받지만
만약 계약 몇일 전에 확인하였다면 계약 당일 등기부등본으로 다시 확인을 요청하는 것이 필요해요.
왜냐하면 그동안에 혹시 다른 사람의 명의로 바뀌는 경우가 있기 때문이죠.
등기부등본에서 압류,가압류,근저당 등이 있는지 소유주가 확실한지 주민등록증 등과 대조하면서 확인 하여야 합니다.
- 집주인과 직접거래
전세계약시 반드시 주택 실소유주와 계약하여야 하며, 부득이 실소유주가 못오는 경우에는 반드시 영상통화 등으로 소유주 본인의 의사로 전세계약을 하는지 확인 하여야 하죠. 소유주가 동의하지 않았는데도 전세계약이 된다면 세입자는 법적으로 적법한 계약을 한게 아니게 되는거죠.
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확정일자 받기
이사를 다녀보신 분들은 아실테지만 처음 이사를 하시는 분들은 확정일자에 대해서 잘 모르실수도 있어요.
그리고 확정일자와 전입신고를 혼동하여 전입신고만 한것으로 확정일자가 된 것으로 아는데요.
물론 요즘에는 주민센터에서 보통 확정일자 받을 것인지 물어보는 경우가 대부분이라고도 하지만
확정일자를 알고 받아두는 것이 엄청 중요해요.
– 확정일자 : 임대차 계약서에 “우리 전세(월세) 계약 했어요” 라고 증명받는 일
– 전입신고 : 이사 왔다는 사실을 관할청에 “나 여기 살아요” 라고 신고하는 일
이사날 전입시고와 확정일자를 동시에 받아두어야 합니다.
확정일자는 이사 전 에도 주민센터 등에서 받을 수 있으니 필수적으로 받아 두어야 나중에 혹여 있을 수 있는 문제시 법적으로 보장받을 수 있습니다.
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전세보증금반환보증 가입
전세계약시 전세보증금반환 보증에 가입하는 것을 미루면 안돼요.
전세보증금반환 보증에 가입해두면, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할시에 내 보증금을 기관에서 집주인을 대신해서 주는데요.
즉 보증보험사 또는 은행이 해당 전세보증금을 먼저 반환하고 그 금액을 임대인에게 받는 형태이예요.
이것은 나의 보증금을 안전하게 보호 할 수 있다는 점에서 반드시 가입하는 것을 추천드려요.
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전세기간 중 임대인이 바뀌는 경우
전세기간 중 원래 주택의 주인이 자신의 집을 다른 사람에게 매매하여서 집의 주인이 변경되는 경우가 있는데요.
이럴때는 보통 기존 임대인이 세입자에게 미리 알려주기도 하지만 그렇지 않을수도 있어서 낭패를 보는 경우도 있어요.
그럴경우를 대비하여 안심전세앱에서 등기부 1회 열람시, 등기사항 변동내역 알림문자를 2년 6개월간 제공하니까 확인하는 것이 필요해요.
그래서 만약 집주인이 바뀌었다면 새로운 임대인과 전세 또는 월세계약을 재작성하여야해요.
5. 세입자 보호를 위해
앞으로 사회적으로 좀더 확실한 세입자 보호를 할 수 있는 법과 규제가 있어야 할 것으로 보이는데요.
이미 전세사기 문제는 엄청난 사회문제로 불거졌고, 작년 올해를 거쳐 드디어 전세사기특별법이 국회를 통과하였는데요.
이를 계기로 다양한 대책들이 마련되어서 더 많은 피해가 없기를 바랍니다.
전세자금은 보통 시민이 가진 전재산인 경우가 대다수이기 때문에 집 문제로 고통을 겪을 경우 더한 사회문제를 야기 할 수 있지요.
이에 정부에서도 하루 속히 좋은 대안을 만들어 내기를 기대해 봅니다.